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제목 주택임대차보호법 최우선변제란?

안녕하세요. 중개법인성공 마포점 이성진 팀장 입니다.



오늘은 중개사무소를 방문해주시는 분들에게 가장 기본적이면서도 꼭! 알고 계셔야  

주택임대차보호법 중에 최우선변제에 대해 얘기해보겠습니다.


최우선변제란 말그대로 최우선, 즉 제일 먼저 변제를 받을수 있다는 뜻인데요.

일반적으로 모든 중개행위에는 보증금, 월차임이 존재 합니다.

무상임대차도 있지만 일반적인 사례를 논하기 때문에 논외로 하고요.

원룸, 투룸, 오피스텔 등 소액임차에 해당하는 계약을 진행할 때 가장 많이 설명해드리고 문의가 많은 주제입니다.


최우선 변제란?

말그대로 가장 먼저 변제를 받는다는 말입니다.

선순위 근저당이나 담보물권보다 후순위에 해당하더라도 최고 우선적으로

변제를 받는다고 생각하시면 이해하기 쉽습니다.

‘’임차보증금의 일부를 선순위 담보물권자보다 우선적으로 받는다’’

대부분의 부동산 계약에서 선순위란 은행대출(근저당)보다 먼저 배당을 받는다는 얘기입니다.

개인채권도 동일합니다.


1.최우선변제의 성립요건

최우선변제는 상당히 간단합니다. 주택의 인도(입주)+전입신고의 요건만 갖추면

주택임대차보호법에 해당하는 최우선변제권에 해당합니다.

, 임차보증금이 소액에 해당해야 합니다. 여기서 말하는 소액이란 주택임대차

보호법이 개정될때마다 금액에 변동이 있습니다. 지역마다,그리고 개정연도마다 해당보증금의 범위도 다르고 최우선변제 금액도 다릅니다.



2.임차보증금의 범위와 최우선변제 금액 



지역



최우선변제 적용 보증금



최우선 변제금



1



서울시



1억원이하



11천만원이하



3,700만원 이하



2



과밀억제권역



8,000만원이하



1억원 이하



3,400만원 이하



3



광역시 (군지역제외)



6,000만원이하



1억원 이하



3,400만원 이하



4



그밖의지역



5,000만원이하



1억원 이하



3,400만원 이하




3.기준시점

해당 법령의 기준시점은 선순위 담보물권의 설정일입니다.

예를들어 등기부를 보셨을 때 가장 선순위 근저당권이20171010일에 설정

되셨다면, 해당 기간의 법령 개정기간부터 그다음 개정기간까지에 해당하는 내용을

보셔야 합니다. 개정때마다 조금씩 적용범위를 올리고는 있지만, 아직도 서울권만 놓고봤을때는 현실적으로 거리감이 있는 것이 사실입니다.


4.무조건 최우선변제 금액을 다 받을수 있다?

결론적으로 말씀드리면 상황에 따라 100%다 받을수 없을수도 있습니다.

최우선변제가 적용된다는 것은, 현재 주거매물에 문제가 생겼다는 반증입니다.

그래서 해당 주거 매물에 권리관계에 변동이 생길수가 있고, 그 과정에서 내 임차 보증금을 최우선변제 받을수 있냐, 이 부분이 포인트인데요.

임차 보증금이 적용범위 안에 해당한다 치더라도 만약에 건물 낙찰가액이 부족하면 지급되는 비율이 줄어들수 있습니다.

최우선변제 금액 전부를 합산했을 때 주택 매각 가액의2분의1을 넘지 못합니다.

쉽게 설명해드리기 위해 예를 들어 설명드리면, 원룸이 총20개인 신축건물이 있습니다.

모두 보증금2천만원 계약이구요.이경우에는 원룸20개 최우선변제금은 모두 2000만원x 20= 4억입니다.

건물이 다회 유찰되어6억에 낙찰 되었을 경우,

매각가액의2분의13억에 대해 최우선변제금액이 적용되게 됩니다.

즉, 3/20개호실= 1500만원 각 세입자들은 1500만원씩 최우선변제 받게 된다는 얘기입니다.

물론 이 경우는 등기부상 갑구에 해당하는 권리자가1명인 경우,

즉, 다가구, 단독주택 등 소유주가1명으로 되어있는 경우에 해당하며, 아파트, 다세대주택,오피스텔 등 개별등기 되어 있는 물권에는 해당사항이 없습니다.


5.어떻게 받아야 하나?

배당요구란 ‘’내가 돈 받을게 있으니 돈달라고 신청하는 것’’을 얘기하는데요.

배당요구종기일까지 배당요구를 해야하며, 대항력(전입신고+점유)또한 계속해서 유지를 해야 합니다.



여기까지 최우선변제에 대하여 얘기해보았는데요.

국민이라면 누구나 누릴수 있는 기본권인 최우선변제권, 작은 원룸 월세 계약을

하더라도 최우선변제 금액을 고려하여 본인의 임차계약을 진행하는 것이 올바른 선택이 될수 있습니다.

물론 부동산계약이라는게 주관적인 부분이 많이 존재하고,

계약마다 상황이 많이 다른데요. 위 내용을 정독하고 숙지하시면 기본적인 임대차 진행에는 많은 도움이 되실겁니다!


실생활에서 유용한 부동산 상식,지식을 공유하며,

가장 가까운곳에서부터 시작하겠습니다.



작성자 : 중개법인성공 중개사업부 마포점 팀장 이성진