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제목 재건축이란 무엇이고, 절차는 어떻게 되는가?

안녕하세요. 중개법인성공 강남점 김진수 팀장 입니다.

오늘은 재건축에 대하여 말을 해볼까 합니다.



재건축과 재개발은 엄연히 다릅니다. 하지만 많은 사람들이 재건축과 재개발을 혼동하여 사용하고 있습니다. 

-주택재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

-주택재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업.

쉽게 말해 주택재건축사업은 공동주택(아파트)등을 재건축 하는것이며, 주택재개발사업은 단독주택지역을 재개발 하는 사업이라고 이해하면 쉽죠. 

재건축아파트 라는 단어를 많이 들어봤을 것입니다. 그렇다면 재건축사업의 절차는 어떻게 될까요?







1단계: 기본계획 수립과 정비 기본계획 수립 및 지정

재건축은 재개발처럼 도정법에 의해 기본계획이 수립이 되어야만 사업이 가능합니다. 

자치구의 구청장의 기본계획에 적합한 범위에서 노후/불량 건축물이 밀집한 구역에 대한 정비계획을 수립해 

30일 이상 주민에게 공고공람을 해야합니다. 

그 다음으로 지방의회 의견을 수렴한 후에 특별 시장이나 광역 시장에게 지정을 신청하면 

4일 이상 주민에게 공람하고, 구의회 의견을 청취한 후에

구 도시계획 위원회에서 심사를 거쳐 지정하는 단계로 흘러간다고 보시면 됩니다. 



2단계: 노후도와 안정성을 진단

안전진단은 주택의 노후도나 불량 정도에 따라

구조의 안정성 여부, 보수비용, 주변여건 등을 조사해서 재건축 가능 여부를 판단하는 중요한 아파트 재건축 절차입니다. 

안전진단이 완료되어야만 정비계획 수립이 확정되고 사업추진이 가능할만큼 안전진단이 중요합니다.

안전진단을 통과하면 재건축사업이 구조적으로 가능하다는 의미이기에 투자 리스크가 줄어들고

한 차례 가격 상승이 가능한 구간이기도 합니다. 

안전진단이 통과했다고 해서 무조건 재건축이 진행되는 것은 아니라는 것을 유의하세요!



3단계: 추진위원회 구성 및 승인

조합설립추진위원회는 토지 및 건축물의 소유자의 1/2이상 동의를 얻어야 하며

위원장을 포함한 5인 이상의 위원으로 구성을 하고 시//구청장의 승인을 받아야 합니다. 

추진위원회는 정비사업 전문관리업체 선정, 조합설립 인가 준비업무, 정비사업계획서 작성, 토지 등 소유자의동의서

징구, 창립총회 준비, 운영규정 및 정관 초안 작성등의 역할을 수행하며 조합이 설립되면

추진위원회의 모든 업무는 조합이 이관되는 구조입니다. 

추진위원회가 구성되면 재건축사업이 본 괘도에 올랐다고 보시면 됩니다. 



4단계: 조합설립인가

주택공사 등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는

건물 및 토지 소유자로 구성된 조합을 설립해야 합니다. 

조합설립 인가를 받은날부터 30일 이내에 사무소 소재지에 등기를 하면 정비사업조합이 성립됩니다. 

재건축의경우 전체 토지 및 건축물 소유자의 3/4이상 , 동별 과반수 이상의 동의를 받아야만 합니다. 



5단계: 사업시행인가

조합설립 인가를 받은 다음의 아파트 재건축 절차는 사업시행인가를 받는 단계입니다.

사업시행인가는 재건축조합이 추진하고 있는 주택건설사업에 관한 일체의 사업내용을

최종적으로 확정하는 절차로, 사업시행계획에서 필요한 서류를 첨부해 시장/군수에게 제출하고

사업시행 인가를 받으면 됩니다. 

 

6단계: 시공사 선정

사업시행 인가를 받고 나면 경쟁입찰 방식으로 시공사를 선정합니다.

시공사 선정을 위한 투표는 조합원 총수의 과반수 이상이 참석해 의결해야 합니다. 

 

7단계: 조합원 평형배정 

조합은 사업시행인가 고시일로부터30일 이상 60일 이내에 부담금 내역 및 분양신청기간 등을 조합원에게 통지합니다.

전 소유자가 이미 분양 신청을 했다면 전 소유자의 조합원 지위는 현 소유자에게 승계/이전 되지만, 

분양신청기간에 분양신청을 하지 않을 경우에는 분양의사가 없는 것으로 간주해 조합원 지위를 박탈할 수 있고, 

조합설립에 동의하지 않은 비조합원은 매도청구소송을 진행 할 수도 있습니다. 

또 분양신청을 하지 않았거나 철회한 자, 관리처분계획서에서 제외된 분은

관리처분 인가일로부터 90일 이내에 현금청산을 하시면 됩니다. 

 

8단계: 관리처분계획인가

관리처분계획은 조합원의 토지 및 건축물에 대한 권리를

재건축으로 조성되는 대지와 건물에 대한 권리로 변환시켜주는 계획으로, 

관리처분인가일을 기준으로 해서 조합원입주권이 됩니다. 

 

9단계:이주/철거/착공/분양

재건축조합은 조합원에게 감정가액의 50~60% 정도의 이주비를 지원하도록 되어있습니다. 

이주가 완료되면 철거, 착공에 들어가고 조합원이 분양 받은 호수를 뺀 나머지를 일반분양으로 돌려 분양을 합니다. 

 

10단계: 준공인가,이전고시,조합청산 및 해산 

건물이 완공되면 사업계획승인 내용대로 건축되었는지 시장이나 군수에게 준공검사를 받아야만 합니다. 

준공인가의 규정에 의해서 공사완료 고시로 사업시행이 완료되면 관리처분계획에 따라

마지막 단계인 소유권 이전을 하는 이전고시를 하게 됩니다. 

사용승인이 완료되면 입주가 가능하며 종전에 소유한 토지 또는 건축물의 가격과

분양 받은 대지 또는 건축시설의 가격 차이가 있는 경우 그 차액에 상당하는 금액을 징수하거나 청산을 진행합니다. 

그리고 조합이 정한 규약에 의해 조합은 해산하면 재건축 절차는 끝이나게됩니다.



작성자 : 중개법인성공 중개사업본부 강남점 팀장 김진수